Der große Leitfaden zur Altbausanierung 2026: Alles, was Sie wissen müssen

Eine Altbausanierung hat 2026 in Deutschland besondere Relevanz:  Im Juli 2026 greift in Gemeinden ab 100.000 Einwohnern die Pflicht, dass neu eingebaute Heizungen mindestens 65 % erneuerbare Energie nutzen (energiewechsel.de), und viele aktuelle Förderprogramme laufen aus oder werden zurückgefahren (oekozentrum.nrw).  Gleichzeitig bleibt der energetische Zustand älterer Wohnhäuser ein zentraler Hebel für Klimaschutz – Dächer, Fenster, Wände und Technik in Altbauten entsprechen oft nicht dem heutigen Standard.  Dieser Leitfaden erklärt Schritt für Schritt, worauf Sie 2026 bei der Altbausanierung achten müssen, welche Kosten realistisch sind und welche Förderungen es gibt.  Alle Angaben stammen aus überprüfbaren Quellen; Prognosen für 2026 werden klar als solche gekennzeichnet.

Was bedeutet Altbausanierung?

Definition und Baujahre:  Ein Altbau ist kein juristischer Begriff.  Gemeint sind Wohngebäude, die vor Einführung moderner Bauvorschriften entstanden sind – häufig vor 1978, als erstmals Wärmeschutz‑Anforderungen in der damals gültigen Wärmeschutzverordnung verankert wurden.  Solche Häuser weisen oft ungedämmte Außenwände, Einfachverglasung, alte Elektro‑ und Heiztechnik sowie eine unzureichende Luftdichtheit auf.  Eine Altbausanierung beinhaltet sowohl Instandhaltung (z. B. Reparaturen an Dach, Mauerwerk oder Installationen) als auch energetische Modernisierung (Dämmung, neue Fenster, Heizung, Lüftung) und ggf. Grundrissänderungen oder Barrierefreiheit.

Risiken und Besonderheiten:  Bei älteren Gebäuden können giftige Baustoffe wie Asbest (bis 1993) oder alte Mineralwolle auftreten.  Die Statik ist zu prüfen: Durchfeuchtete Holzbalken, Risse im Mauerwerk und Setzungen können die Tragfähigkeit beeinträchtigen.  Zudem gelten für historische Gebäude Denkmalschutz‑Vorgaben, die bestimmte Maßnahmen (z. B. neue Fenster oder Außendämmung) einschränken.  Eine umfassende Altbausanierung erfordert daher die Begleitung durch Architekt:innen und Energieeffizienz‑Expert:innen.

Sanierungsbedarf erkennen

Vor Beginn einer Sanierung sollte ein Energieberater einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) erstellen.  Der Fahrplan listet Schritt für Schritt die Maßnahmen, ihre Kosten und möglichen Einsparungen und wird in der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) honoriert (verbraucherzentrale-energieberatung.de).  Folgende Mängel sind besonders häufig:

Risse & Statik

• Setzrisse in Wänden können auf überlastete Fundamente hinweisen.  Statiker sollten die Tragfähigkeit beurteilen, insbesondere bei Fachwerkhäusern oder Gebäuden mit schwierigen Böden.
• Deformationen von Decken oder Dachstuhl: Durchfeuchtung oder Schädlingsbefall können Holzbauteile schwächen.  Ein Fachbetrieb prüft Balken auf Fäulnis; ggf. ist eine Verstärkung oder Erneuerung nötig.

Feuchtigkeit & Schimmel

• Feuchte Keller und Außenwände sind ein typisches Problem.  Fehlende Horizontalsperren und Wärmebrücken führen zu Kondensat und Schimmelbildung.  Die DIN 4108‑2 schreibt vor, dass die Innenoberflächentemperatur an kältesten Stellen mindestens 12,6 °C betragen muss, damit sich bei 20 °C Raumtemperatur und 50 % relativer Luftfeuchte kein Schimmel bildet.  Wärmedämmung und luftdichte Anschlüsse sind daher unverzichtbar.
• Schimmel hinter Möbeln deutet auf zu geringe Lüftung oder Wärmebrücken hin.  Eine fachgerechte Dämmung und ggf. eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung (siehe zentrale Sanierungsbereiche) beugen Feuchteproblemen vor.

Elektrik

• In vielen Altbauten sind Steckdosen und Leitungen veraltet und nicht auf die heutigen Verbraucher ausgelegt. Die DIN 18015‑2 definiert eine Mindestausstattung für Elektroinstallationen und verlangt u. a. einen 20‑%‑Reserveraum in der Verteilung und mehrere Fehlerstromschutzschalter (RCD) für verschiedene Stromkreise.  Veraltete Installationen können Brandgefahr darstellen und sind bei Sanierungen zu erneuern.

Fenster & Dämmung

• Einfach verglaste Fenster und ungedämmte Fassaden verursachen hohe Wärmeverluste.  Laut einer Studie des Verbands Fenster + Fassade liegen Kosten für neue Kunststofffenster mit Dreifachverglasung bei 275–350 € pro m², Holzfenster kosten 350–400 € pro m² und Holz‑Alu‑Fenster 400–500 € pro m².  Für den Ausbau und die Entsorgung alter Fenster fallen 50–100 € pro Stück an und der fachgerechte Einbau kostet 100–150 € pro Fenster.  Moderne Fenster sollten einen U‑Wert ≤ 0,95 W/(m²K) erreichen.
• Die Dämmung der Außenwände, des Dachs und der obersten Geschossdecke ist ebenfalls wichtig.  Für die Dachdämmung variieren die Kosten je nach Methode: Zwischensparrendämmung 70–120 €/m², Untersparrendämmung 30–80 €/m², Aufsparrendämmung 130–200 €/m² und Flachdachdämmung 100–180 €/m²‍.

Dach & Tragwerk

• Undichte Dächer oder fehlende Dampfsperren führen zu Wasserschäden.  Eine Dachinspektion prüft Ziegel, Abdichtung, Tragwerk und Dachstuhl.  Bei der Sanierung wird häufig auch die Dämmung erneuert (siehe oben).
• Tragende Holzbalken werden auf Schädlingsbefall (Hausbock, Holzpilz) untersucht.  In feuchten Kellern sind Stahlträger auf Korrosion zu prüfen.

Zentrale Sanierungsbereiche

Die Altbausanierung umfasst viele Gewerke. Folgende Bereiche sind entscheidend:

Gebäudehülle

• Außenwände: Eine Dämmung mit Wärmedämmverbundsystem (WDVS) senkt den Heizwärmebedarf erheblich.  Sie muss den Mindestwärmeschutz gemäß DIN 4108 erfüllen.  Alternative: hinterlüftete Fassade oder Innendämmung für denkmalgeschützte Häuser.
• Dach: Wahl der Dämmmethode (Zwischen‑, Unter‑ oder Aufsparrendämmung, siehe Kosten oben).  Bei Flachdächern ist eine Abdichtung samt Gefälledämmung nötig.

Fenster und Türen

• Austausch gegen hochwärmedämmende Elemente mit Dreifachverglasung (U‑Wert ≤ 0,95 W/m²K).  Rollladenkästen sollten mitgedämmt werden, da sie Wärmebrücken darstellen.
• Haustüren und Kellerzugänge werden ebenfalls erneuert; bei Denkmalobjekten sind abgestimmte Lösungen nötig.

Heizung

• Wärmepumpen: Die Verbraucherzentrale Rheinland‑Pfalz nennt Investitionskosten für eine Luft‑Wasser‑Wärmepumpe von 25.000–35.000 €; bei Erdsonden‑Wärmepumpen 40.000–50.000 €.  Eine Hybridlösung aus Wärmepumpe und Gas‑/Öl‑Brennwertkessel kostet 35.000–40.000 €.
• Biomasse: Eine Pelletheizung kostet 30.000–45.000 € inklusive Pelletlager.
• Stromdirektheizung: Günstig in der Anschaffung (ca. 5.000–15.000 €) aber sehr hohe Betriebskosten und nur für sehr gut gedämmte Gebäude geeignet.  Daher rät die Verbraucherzentrale im Bestand eher ab.
• Gas‑/Ölheizungen: Neue fossile Heizungen dürfen ab Mitte 2026 (Gemeinden >100.000 Einwohner) bzw. Mitte 2028 nur noch eingebaut werden, wenn sie anteilig Biogas oder synthetische Brennstoffe nutzen und ab 2029 steigende Anteile an grünen Brennstoffen erfüllen.

Lüftungsanlage

• Eine kontrollierte Lüftung mit Wärmerückgewinnung reduziert Feuchteprobleme und sichert die Luftqualität.  Laut Co2online kostet sie ca. 4.600 € je Wohneinheit (Kosten von 2025).  Im Sanierungsfahrplan sollte eine Lüftungsanlage integriert werden, besonders bei luftdicht sanierten Gebäuden.

Elektroinstallation und Smart Home

• Die DIN 18015‑2 fordert ausreichend Stromkreise, mehrere RCDs und Reserveplatz.  Die Sanierung der Elektroinstallation kostet bei Grundausstattung 1.500–6.000 € pro Einfamilienhaus.  Wenn auch der Hausanschluss und Zählerschrank erneuert werden müssen, sollten zusätzlich ca. 3.000 € eingeplant werden. Ein Bussystem oder Smart‑Home‑System kann die Kosten auf 15.000–50.000 € treiben.

Sanitär und Trinkwasser

• Alte Wasserleitungen aus Blei oder verzinktem Stahl sollten ersetzt werden.  Bei Bädern ist barrierefreie Gestaltung sinnvoll; Förderprogramme der KfW unterstützen das (z. B. Kredit 455‑B/455‑E), wenn auch 2026 teils eingeschränkt.

Photovoltaik und Speicher

• Eine eigene Solarstromanlage senkt den Strombedarf der Wärmepumpe.  Die Kombination deckt laut Verbraucherzentrale bei einem sanierten Bestandsgebäude etwa 20–30 % des Jahresstrombedarfs der Wärmepumpe.

Gebäudeautomation und Monitoring

• Smart‑Home‑Lösungen (KNX, LON, Funk) steuern Heizung, Lüftung und Beleuchtung bedarfsgerecht.  Neben höherem Komfort können sie den Energieverbrauch senken.  Eine sorgfältige Planung ist notwendig; Kosten siehe Elektroinstallation.

Kosten 2026

Preisentwicklung und Rahmenwerte

Die Baupreise sind 2025 aufgrund hoher Lohnkosten und Materialpreise gestiegen.  Das Statistische Bundesamt berichtete im Oktober 2025, dass die Preise für den Neubau konventioneller Wohngebäude zwischen August 2024 und August 2025 um 3,1 % gestiegen sind; Dachdeckerarbeiten verteuerten sich um 4,4 % und Zimmer‑ und Holzbauarbeiten um 4,7 % destatis.de.  Laut dem Bundesinstitut für Bau‑, Stadt‑ und Raumforschung (BBSR) werden die Baupreise 2026 voraussichtlich um 0,8 % steigen bbsr.bund.de.  Das Bauvolumen für Instandhaltung und Modernisierung (Bestandsmaßnahmen) soll nach einem Rückgang 2025 um 1,5 % wachsen bbsr.bund.de.  Durch steigende Löhne (3,6 % 2026 bbsr.bund.de) ist jedoch mit anhaltend hohen Kosten zu rechnen.

Reale Kostenbeispiele (Stand 2025)

Die folgenden Werte dienen zur Orientierung; regionale Unterschiede und Materialwahl können die Kosten 2026 verändern:

Versteckte Kosten

• Bauzeit und Gerüst: Längere Baustellen dauern bei Altbauten oft länger als geplant.  Gerüstkosten können mehrere tausend Euro betragen.
• Statik und Schadstoffe: Werden statische Probleme oder Schadstoffe (Asbest, Holzschutzmittel) erst beim Öffnen von Bauteilen entdeckt, erhöhen sich die Kosten erheblich.
• Baubegleitung und Energieberater: Für BEG‑Förderungen ist die Einbindung eines Energieeffizienz‑Experten Pflicht.  Die Kosten der Baubegleitung können als separate Position anfallen, werden aber teilweise gefördert.

Förderungen 2026

Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG)

Die BEG wird 2026 voraussichtlich fortgeführt.  Sie besteht aus Einzelmaßnahmen (EM), Wohngebäude (WG) und Nichtwohngebäude (NWG).  Laut BAFA bleibt die Förderung für Einzelmaßnahmen (Dämmung, Fenster, Lüftung, Anlagentechnik außer Heizung) bei 15 % Zuschuss bzw. 20 % mit individuellem Sanierungsfahrplan.  Förderfähige Kosten sind pro Kalenderjahr auf 30.000 € bzw. mit iSFP auf 60.000 € begrenzt.

Heizungsförderung (KfW 458/459)

• Seit 2024 werden Zuschüsse für den Heizungstausch über die KfW beantragt.  Das Programm 458 gewährt bis 70 % Zuschuss, abhängig von Grundförderung, Klima‑Bonus und Einkommensbonus.  Die förderfähigen Kosten sind auf 30.000 € begrenzt.  Zuschüsse sind vor Beginn zu beantragen.
• Der Ergänzungskredit (KfW 358/359) ermöglicht bis zu 120.000 € Kredit zusätzlich zur Zuschussförderung.

Sanierung zum Effizienzhaus (KfW 261)

• Für umfassende Sanierungen bietet die KfW einen Kredit bis 150.000 € je Wohneinheit mit einem Tilgungszuschuss von 5–45 %.  Je höher die erreichte Effizienzhaus‑Stufe (EH 115, EH 85, EH 70, EH 55 etc.), desto größer der Tilgungszuschuss.

BAFA

• Das BAFA fördert Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle (Dämmung, Fenster, Türen), Anlagentechnik (Lüftung, Smart‑Home), Heizungsoptimierung und emissionsmindernde Maßnahmen.  Der Zuschuss beträgt 15 % bzw. 20 % mit iSFP.  Ein zusätzlicher Bonus für Biomasseheizungen zur Staubminderung liegt bei 50 %.

Steuerbonus (§ 35c EStG)

• Eigentümer selbstgenutzter Wohngebäude können 20 % der Aufwendungen für energetische Sanierungsmaßnahmen von der Einkommensteuer abziehen.  Das Bundesfinanzministerium weist darauf hin, dass dieser Steuerbonus von insgesamt bis zu 40.000 € pro Objekt auf drei Jahre verteilt wird und die technischen Anforderungen an die BEG angeglichen sind‍.

Regionale Programme (Rheinland‑Pfalz)

• Investitionszuschuss energetische Sanierung (KfW 430): Die Investitions‑ und Strukturbank Rheinland‑Pfalz gewährt bis zu 30.000 € Zuschuss pro Wohneinheit für die Sanierung auf Effizienzhaus‑Standard und 10 % (max. 5.000 €) für Einzelmaßnahmen wie Dämmung, Fenster, Türen oder Heizung. Das Gebäude muss vor dem 1.2.2002 gebaut sein und ein Energieberater ist Pflicht.
• Modernisierungskredit Wohnraumförderung: Für selbstgenutzte Immobilien können zinsgünstige Darlehen bis 100.000 € (plus 5.000 € pro weiteres Haushaltsmitglied) beantragt werden.  Ein Tilgungszuschuss von 15 % (bzw. 5 % für höhere Einkommen) ist möglich, plus weitere 5 % für das Erreichen Effizienzhaus 85 und 5 % für Effizienzhaus 55.  Anträge werden über die Kreisverwaltung gestellt.

Ausblick 2026

Die BEG‑Fördersätze sind seit 2024 vorübergehend angehoben.  Laut Öko‑Zentrum NRW sinkt der Klima‑Bonus für den Heizungstausch von 25 % im Jahr 2024 auf 20 % in 2025–2026 und wird 2027 nochmals reduziert. Ab 2026 sollen die aktuell erhöhten Zuschüsse für Einzelmaßnahmen wieder auf die regulären 15 % zurückgeführt werden.  Eine genaue Förderkulisse wird erst nach der Haushaltsplanung 2026 feststehen.  Eigentümer sollten daher frühzeitig Anträge stellen und sich bei Energieeffizienz‑Expert:innen beraten lassen.

Reihenfolge der Sanierung 2026

Eine sinnvolle Reihenfolge verhindert Bauschäden und nutzt Förderungen optimal:

1. Analyse und Planung: Energieberatung mit iSFP, statisches Gutachten, Schadstoffanalyse.
2. Dach und Gebäudehülle: Behebung von Undichtigkeiten, Dachsanierung und Dämmung.  Anschließend Fassadendämmung und Austausch der Fenster.  Durch diese Reihenfolge bleiben die Anschlüsse wind- und wasser­dicht.
3. Heizungs‑ und Lüftungstechnik: Nach der Dämmung wird die Heizlast deutlich reduziert.  Danach Heizung austauschen (Wärmepumpe, Hybrid oder Biomasse) und Lüftungsanlage installieren.
4. Elektro‑ und Sanitärinstallation: Erneuerung der elektrischen Leitungen nach DIN 18015 und Modernisierung von Wasser‑ und Abwasserleitungen.
5. Innenausbau: Estrich, Innenputz, Trockenbau, Oberflächen und Einbauküche.  Danach folgt die Inbetriebnahme der Heizung und der Lüftungsanlage.
6. Photovoltaik und Smart Home: Zum Schluss Installation von PV‑Anlage, Batteriespeicher und Smart‑Home‑Funktionen.  So können Anlagen optimal auf den reduzierten Energiebedarf abgestimmt werden.

Typische Fehler

• Ohne Konzept anfangen: Fehlt eine ganzheitliche Planung, können Maßnahmen ineffektiv sein (z. B. neue Heizung ohne Dämmung).
• Schäden übersehen: Versteckte Feuchtigkeit, Holzschädlinge oder Asbest werden oft erst beim Bau entdeckt – sorgfältige Untersuchungen vorab sind unerlässlich.
• Reihenfolge missachten: Wird die Heizung vor der Dämmung erneuert, ist sie überdimensioniert und ineffizient.
• Eigenleistung ohne Fachwissen: Arbeiten an der Elektrik dürfen nur durch Fachbetriebe erfolgen.  Falsche Ausführung kann zu Sicherheitsrisiken führen.
• Keine Förderanträge vor Baubeginn: BEG‑Anträge müssen vor Vertragsabschluss gestellt werden.  Wer zu spät beantragt, verliert Förderansprüche.

Checkliste 2026

1. Energieberatung beauftragen: individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) erstellen lassen (Pflicht für höhere Zuschüsse).
2. Statik und Schadstoffe prüfen: Gutachten für Tragwerk, Dächer und eventuellen Asbest.
3. Finanzierung klären: Kosten kalkulieren, Angebote einholen, Fördermittel (KfW/BAFA/RLP) prüfen und beantragen.
4. Sanierungsreihenfolge festlegen: erst Gebäudehülle, dann Technik.
5. Fachbetriebe auswählen: zertifizierte Handwerker und Energieeffizienz‑Expert:innen beauftragen.
6. Baubegleitung sichern: Energieberater oder Bauleiter für Qualitätssicherung einbinden.
7. Dokumentieren: Nachweise und Rechnungen sammeln; erforderlich für Fördergelder und Steuerbonus.
8. Nachlaufende Kontrolle: nach Fertigstellung Blower‑Door‑Test und Übergabeprotokolle; Wartungsverträge abschließen.

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