Haus renovieren: Die optimale Reihenfolge Schritt für Schritt

Einleitung: Warum die richtige Reihenfolge entscheidend ist

Viele Hausbesitzer möchten möglichst schnell mit der Sanierung beginnen, doch ohne fundierten Plan drohen teure Fehler. Eine detaillierte Bestandsaufnahme und eine sinnvolle Reihenfolge der Arbeitsschritte schützen vor Folgeschäden, sichern die Kostenkontrolle und garantieren die Einhaltung von Normen. Experten raten, die „goldenen Regeln“ zu beachten: starten Sie nicht ohne Planung, beginnen Sie mit der Außenhülle und führen Sie Reparaturen vor Modernisierung aus. Insbesondere die Gesetzeslage hat sich in den letzten Jahren verschärft – das Gebäudeenergiegesetz (GEG) verlangt bei größeren Eingriffen bestimmte Dämmstandards und den Austausch veralteter Technik. Eine strukturierte Vorgehensweise hilft, gesetzliche Fristen einzuhalten und Fördermöglichkeiten zu nutzen. Dieser Artikel führt Sie Schritt für Schritt durch die optimale Reihenfolge einer Haussanierung und verweist auf ergänzende Ressourcen für die übergeordnete Planung.

Zustand erfassen und Projektplanung

Eine gründliche Planung ist das Fundament jeder erfolgreichen Sanierung. Neben technischen Aspekten spielen rechtliche Rahmenbedingungen und die Finanzierung eine zentrale Rolle. In diesem Abschnitt erfahren Sie, wie Sie den aktuellen Zustand Ihres Hauses erfassen, welche Vorschriften gelten und wie Sie Budget und Zeit sinnvoll einteilen.

Bestandsaufnahme

Zu Beginn steht die Bestandsaufnahme. Kontrollieren Sie die Gebäudehülle: Dach, Fassade, Fenster und die Bausubstanz auf Feuchte- und Schimmelschäden. Viele Mängel bleiben Laien verborgen. Laut Gutachterplattformen identifizieren Sachverständige häufig fehlerhafte Abdichtungen, Risse im Mauerwerk oder nicht fachgerecht eingebaute Fenster, die zu Wärmebrücken führen (deutsche-gutachterauskunft.de). Ein unabhängiges Baugutachten liefert eine fachlich fundierte Bewertung des Bauzustands und deckt auch verdeckte Probleme wie statische Mängel oder energetische Schwachstellen auf. Dokumentieren Sie alle Schäden mit Fotos und einer Mängelliste; diese dient später der Priorisierung. Stellen Sie außerdem Unterlagen wie Baujahr, Baupläne und Baubeschreibung bereit. Bei Gebäuden, die vor 1993 errichtet wurden, verlangt die neue Gefahrstoffverordnung (GefStoffV) eine besondere Sorgfalt: Sanierungsunternehmen müssen bei Verdacht Asbestuntersuchungen beauftragen, und Eigentümer sind verpflichtet, bekannte Informationen zum Baujahr und möglichen Asbestmaterialien offenzulegen.

Rechtliche Rahmenbedingungen und Genehmigungen

Nach der Bestandsaufnahme prüft man die rechtlichen Anforderungen. Der Bebauungsplan, Denkmalschutz und das Nachbarschaftsrecht können den Sanierungsumfang einschränken; Eingriffe in tragende Bauteile, Grundrissänderungen oder eine neue Dachform erfordern in der Regel eine Bauanzeige oder Baugenehmigung. Das GEG schreibt diverse Nachrüstpflichten vor: bei der Erneuerung von mehr als 10 % eines Außenbauteils (Dach, Fassade oder Fenster) müssen bestimmte U‑Werte eingehalten werden. Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen sind verpflichtend zu dämmen. Konstanttemperatur-Heizkessel älter als 30 Jahre dürfen nicht weiter betrieben werden und müssen ersetzt werden; Ausnahmen gibt es nur bei Niedertemperatur- oder Brennwertkesseln. Nach einem Eigentümerwechsel müssen neue Besitzer die energetischen Anforderungen innerhalb von zwei Jahren erfüllen. Bundesländer können außerdem eine Photovoltaikpflicht bei Dachsanierungen vorschreiben. Zusätzlich zur GEG-Regelung gelten das Gefahrstoffrecht und Arbeitsschutzgesetze – insbesondere bei Arbeiten mit Asbest, Blei oder Schimmel – sowie Vorschriften aus dem Denkmalschutz.

Finanzplanung und Förderung

Die Kostenplanung erfolgt auf Basis der Mängelliste. Priorisieren Sie zunächst sicherheitsrelevante Reparaturen, dann gesetzliche Pflichtmaßnahmen und zuletzt Komfortmaßnahmen. Holen Sie für jedes Gewerk mehrere Angebote ein und achten Sie auf detaillierte Leistungsbeschreibungen. Förderprogramme von KfW und BAFA unterstützen energetische Modernisierungen (KfW, BAFA). Beispiele sind zinsgünstige Effizienzhaus‑Kredite, Zuschüsse für Wärmepumpen oder Solarthermie sowie der Steuerbonus für Handwerkerleistungen und energetische Sanierungen. Für energetische Gesamtpakete empfiehlt sich ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) durch einen Energieberater. Eine seriöse Finanzplanung berücksichtigt Puffer für unerwartete Schäden und Lieferverzögerungen – Fachberater empfehlen, etwa zehn bis fünfzehn Prozent Reserve einzuplanen.

Zeitplan und Baustellenlogistik

Erstellen Sie einen realistischen Zeitplan. Unterteilen Sie das Projekt in Bauphasen (Außenhülle, Rohinstallationen, Innenausbau) und berücksichtigen Sie Abhängigkeiten zwischen den Gewerken. Aufgrund von Lieferzeiten, Witterungseinflüssen oder unvorhergesehenen Schäden empfiehlt es sich, genügend Puffer einzuplanen. Planen Sie die Baustelleneinrichtung (Gerüste, Zufahrt, Lagerflächen) sowie die Entsorgung von Bauschutt und Schadstoffen. Eine gute Koordination vermeidet Stillstand und reduziert die Kosten. Holen Sie frühzeitig Genehmigungen für Gerüste, Container und gegebenenfalls Straßensperrungen ein.

Vorbereitende Arbeiten und Sicherheit

Bevor die eigentlichen Sanierungsmaßnahmen starten, muss das Gebäude vorbereitet werden. Dazu gehören die Entkernung, die Einrichtung einer sicheren Baustelle und der Umgang mit Schadstoffen. Diese Schritte schaffen Platz für neue Installationen und schützen die Gesundheit der Beteiligten.

Entkernung und Baustellensicherung

Entfernen Sie alte Bodenbeläge, Tapeten, Einbaumöbel und nicht tragende Wände. Viele Demontagearbeiten lassen sich als Eigenleistung durchführen, sofern sie keine tragenden Bauteile oder elektrischen Leitungen betreffen. Achten Sie dabei auf die Statik und lassen Sie tragende Wände und Abstützungen durch Fachleute prüfen. Stellen Sie ein Gerüst für Arbeiten an Dach und Fassade und schützen Sie Innenräume mit Staubschutzwänden und Folien. Lärmschutzmaßnahmen verhindern Konflikte mit Nachbarn. Vor dem Abbruch von Wänden sollten Gas‑, Strom‑ und Wasserleitungen abgeschaltet werden; dies reduziert die Unfallgefahr und schützt die Bausubstanz.

Schadstoffe erkennen und beseitigen

Ältere Gebäude enthalten häufig Asbest, Blei, PCB oder andere Schadstoffe. Laut Gefahrstoffverordnung von Dezember 2024 müssen Bauunternehmen bei Verdacht auf Asbest eine Untersuchung veranlassen, während Eigentümer alle bekannten Informationen zum Gebäude offenlegen. Nur zertifizierte Fachbetriebe dürfen Asbest nach der Technischen Regel für Gefahrstoffe (TRGS 519) entfernen. Bleihaltige Farben und PCB‑haltige Baustoffe müssen ebenfalls fachgerecht entsorgt werden; bei Schimmelbefall sind Ursachen wie Feuchtigkeit und Wärmebrücken zu beheben. Vor Beginn der Arbeiten sollten Gas, Strom und Wasser abgeschaltet sowie Feuerlöscher bereitgestellt werden. Das Risiko von Unfällen und Folgeschäden sinkt deutlich, wenn man die Baustelle professionell absichert und nur geschultes Personal mit Schadstoffen umgehen lässt.

Außenhülle sanieren – von oben nach unten

Die Sanierung der Außenhülle hat Priorität, weil sie das Gebäude vor Witterungseinflüssen schützt. Arbeiten an Dach, Fassade und Keller müssen zuerst erledigt werden, damit anschließend ausgeführte Innenarbeiten nicht durch Feuchtigkeit oder Zugluft beschädigt werden. Das GEG gibt hierfür konkrete Vorgaben.

Dach und Tragwerksreparaturen

Beginnen Sie mit dem Dach, denn es schützt das gesamte Gebäude. Ein Austausch oder die Sanierung der Dachhaut ist oft mit der Pflicht verbunden, eine Dämmung gemäß § 48 GEG nachzurüsten. Wer mehr als zehn Prozent der Dachfläche erneuert, muss einen Wärmedurchgangskoeffizienten von höchstens 0,24 W/(m²·K) erreichen. Verstärken Sie den Dachstuhl, reparieren Sie die Tragkonstruktion und planen Sie Dachfenster oder Gauben frühzeitig. In einigen Bundesländern besteht bei Dachsanierungen zudem die Pflicht zur Installation einer Photovoltaikanlage. Prüfen Sie die lokal geltenden Solarpflichten und richten Sie den Dachaufbau entsprechend aus. Ein dichtes, gedämmtes Dach senkt den Energieverbrauch und schützt die darunter liegenden Geschosse vor Feuchtigkeit.

Fassade, Fenster und Türen

Nach dem Dach folgt die Fassade. Wird mehr als zehn Prozent der Fassadenfläche neu verputzt, gedämmt oder verkleidet, greift ebenfalls die 10‑%-Regel aus dem GEG. Wählen Sie das passende Dämmmaterial (z. B. Mineralwolle, Holzfaser oder Polystyrol) unter Berücksichtigung des Brandschutzes und der baulichen Gegebenheiten. Planen Sie Fenster‑ und Türenaustausch parallel, um Wärmebrücken zu vermeiden und die Abdichtung optimal auszuführen. Hochwertige Fenster mit Dreifachverglasung verbessern den Schallschutz und bieten bessere Einbruchhemmung. Denken Sie bei Haustüren an eine Mehrfachverriegelung und gute Dämmwerte. Die Fassadenarbeiten sollten abgeschlossen sein, bevor der Innenausbau startet, damit Feuchtigkeit von außen das neue Innenfinish nicht beschädigt.

Abdichtung und Keller

Feuchtigkeit im Keller gefährdet die Standsicherheit und fördert Schimmelbildung. Sanieren Sie deshalb die Außenabdichtung, bringen Sie Drainagen an und verwenden Sie Sperrputz oder bituminöse Abdichtungen. Eine Perimeterdämmung an Kellerwänden und unter der Bodenplatte verhindert Wärmeverluste. Wenn Sie den Keller als Wohnraum nutzen wollen, müssen Sie zusätzliche Dämm- und Lüftungskonzepte berücksichtigen. Erneuern Sie alte Regen‑ und Abwasserleitungen im Erdreich und dichten Sie Durchführungen sorgfältig ab. Denken Sie daran, dass die Abdichtung von Keller und Bodenplatte mit den Arbeiten an Dach und Fassade harmonieren muss, damit die Gebäudehülle insgesamt dicht bleibt.

Haustechnik und Rohinstallation

Sind Dach, Fassade und Keller saniert, folgen die technischen Installationen. Dazu zählen die Heizungsanlage, die Elektroinstallation und die Sanitär‑ und Lüftungstechnik. Diese Gewerke sollten in enger Abstimmung geplant werden, da sie sich gegenseitig beeinflussen.

Heizungsanlage und Warmwasser

Das GEG verpflichtet Eigentümer, alte Konstanttemperatur‑Öl- oder Gasheizkessel, die älter als 30 Jahre sind, zu ersetzen. Entscheiden Sie sich für moderne Systeme wie Wärmepumpen, Brennwertkessel oder Biomasseheizungen. Die Integration regenerativer Energien – etwa Solarthermie für Warmwasser oder Photovoltaik zur Stromerzeugung – reduziert langfristig die Betriebskosten. Denken Sie daran, Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen zu dämmen, um Energieverluste zu minimieren. Planen Sie die Heizungszentrale so, dass späterer Wartungszugang gewährleistet bleibt und die Anlage mit Smart‑Home‑Systemen verknüpft werden kann.

Elektroinstallation und Smart Home

Eine veraltete Elektrik entspricht oft nicht mehr den Sicherheitsanforderungen und reicht für moderne Verbraucher nicht aus. Lassen Sie die Elektroinstallation komplett erneuern, inklusive Verteilerkästen, Kabeln und Steckdosen. Installieren Sie Fehlerstromschutzschalter (FI) und Überspannungsschutz. Wenn Sie Smart‑Home‑Funktionen wie vernetzte Beleuchtung, Rollläden oder Alarmanlagen einplanen, sollten die notwendigen Leitungen und Leerrohre bereits jetzt verlegt werden. Eine gute Koordination mit den anderen Gewerken verhindert, dass Leitungen später nachgerüstet werden müssen und neue Wandöffnungen entstehen.

Sanitär, Lüftung und Rohrleitungen

Alte Trinkwasserleitungen bestehen häufig aus verzinktem Stahl und neigen zu Korrosion. Tauschen Sie diese gegen moderne Materialien wie Edelstahl, Kupfer oder Kunststoff. Für das Abwasser eignen sich schallgedämmte Kunststoffrohre. Planen Sie die Vorinstallationen für Bäder und Küchen frühzeitig – Platzierung von Anschlüssen für Waschbecken, Dusche, WC und Küche muss genau feststehen. Lüftungssysteme – zentral oder dezentral – beugen Feuchteschäden vor und verbessern die Innenluft. Bei großen Sanierungen empfehlen Fachleute, einen Fachbetrieb oder Energieberater hinzuzuziehen; Do‑It‑Yourself eignet sich nur für einfache Arbeiten wie den Austausch von Armaturen oder den Anschluss von Waschmaschinen.

Innenausbau – Rohbau zum Wohnraum

Ist die Haustechnik installiert, folgt der Innenausbau. Hier wird der Rohbau zum Wohnraum verwandelt. Trockenbau, Estrich, Treppen, Putz und Vorbereitungen für den Bodenbelag müssen in der richtigen Reihenfolge ausgeführt werden, damit sie sich nicht gegenseitig behindern.

Innenwände, Decken und Dämmung

Mit Trockenbau lassen sich neue Raumaufteilungen schaffen. Stellen Sie nichttragende Innenwände aus Gipskarton oder Holzständern, ziehen Sie abgehängte Decken ein und integrieren Sie Dämmmaterial, um Schall und Wärme zu kontrollieren. Bei denkmalgeschützten Häusern oder Fachwerkbauten kann eine Innenwanddämmung notwendig sein, weil eine Außendämmung unzulässig ist. Achten Sie auf diffusionsoffene Materialien, um Feuchtigkeitsprobleme zu vermeiden. Für Vergleich und Materialwahl verweisen wir auf den Artikel „Innenwandaufbau verstehen: Materialien, Schichten & Renovierungsoptionen“.

Estrich, Fußbodenaufbau und Treppen

Der Estrich bildet die Grundlage für Bodenbeläge. Je nach Anforderung kommen Zement‑ oder Fließestrich in Frage; eine Trittschall- und Wärmedämmung wird unter dem Estrich eingebracht. Prüfen Sie die Trocknungszeit, bevor Sie weitere Arbeiten ausführen. Treppen müssen den DIN‑Normen entsprechen. Erneuern oder sanieren Sie vorhandene Treppenstufen und Geländer, insbesondere wenn der Grundriss verändert wurde. Bei Neubauten können vorgefertigte Treppenelemente Zeit sparen, in Altbauten müssen oft Sonderlösungen angepasst werden.

Innenputz und Grundinstallationen

Nachdem Innenwände und Decken stehen, werden sie verputzt. Ein sauberer Putz schafft ebene Flächen und schützt vor Feuchtigkeit. In Bädern und Küchen müssen wasserbelastete Bereiche gemäß DIN 18534 abgedichtet werden. Spachtelarbeiten bereiten die Flächen für Fliesen, Tapeten oder Anstriche vor. Vor dem Verlegen von Bodenbelägen sollten elektrische Leitungen, Heizungsrohre und Lüftungskanäle in den Estrich eingelegt sein. Eine gut abgestimmte Reihenfolge verhindert Beschädigungen an bereits fertiggestellten Oberflächen.

Ausbau von Bad und Küche

Bad und Küche gehören zu den aufwändigsten Räumen bei einer Sanierung. Sie erfordern exakte Planung von Anschlüssen, Abdichtungen und Möblierung. Durchdachte Details erhöhen den Wohnkomfort und verhindern kostspielige Nacharbeiten.

Bad

Installieren Sie zunächst die Leitungen für Trinkwasser, Abwasser und Strom. Wählen Sie Sanitärkeramik, Armaturen und Badmöbel unter Berücksichtigung des Raumzuschnitts und barrierefreier Aspekte. Eine bodengleiche Dusche erleichtert den Zugang; rutschfeste Fliesen sorgen für Sicherheit. Abdichtungen im Nassbereich müssen den Vorgaben der DIN 18534 entsprechen, um Feuchteschäden zu verhindern. Lüftung nicht vergessen – zentrale oder dezentrale Anlagen vermeiden Schimmelbildung. Der Einbau von Badheizkörpern und einer effizienten Warmwasserbereitung steigert den Komfort und spart Energie.

Küche

Die Küchenplanung beginnt mit der Festlegung von Wasser‑, Abwasser‑, Elektro‑ und gegebenenfalls Gasanschlüssen. Positionieren Sie Spüle, Herd, Kühlschrank und Arbeitsflächen ergonomisch sinnvoll. Eine ausreichende Beleuchtung und Steckdosenanzahl erleichtern den Alltag. Achten Sie auf die korrekte Höhe von Arbeitsplatten und den Einbau einer effektiven Dunstabzugshaube. Bei offenen Wohnküchen spielt die Integration in den Wohnraum eine große Rolle; akustische Abtrennungen und geschlossene Schrankfronten verhindern Küchengerüche im Rest des Hauses. Eine professionelle Montage garantiert Passgenauigkeit und Sicherheit.

Oberflächen und finale Arbeiten

Sind die technischen und konstruktiven Arbeiten abgeschlossen, folgen die Oberflächen. Die Wahl der Bodenbeläge, Farben und Türen prägt den Charakter des Hauses. Auch die Außenanlagen sollten nicht vernachlässigt werden.

Fußbodenbeläge

Wählen Sie Bodenbeläge nach Nutzung, Stil und Budget. Parkett sorgt für eine warme Atmosphäre, Laminat und Vinyl sind pflegeleicht und belastbar, während Fliesen in Nassbereichen und auf Fußbodenheizung ideal sind. Achten Sie auf schadstoffarme Materialien, insbesondere bei der Verwendung von Klebern und Versiegelungen. Eine passende Unterlage verbessert die Trittschalldämmung und verlängert die Lebensdauer des Belags. Bei Holzböden muss das Raumklima stimmen; eine zu geringe Luftfeuchtigkeit führt zu Fugen, zu hohe Feuchte zu Quellungen.

Malerarbeiten, Innenausstattung und Türen

Nach dem Spachteln und Schleifen werden Wände und Decken grundiert und gestrichen. Verwenden Sie emissionsarme Farben und beachten Sie Trocknungszeiten. Eine kreative Farbgestaltung verleiht dem Raum Individualität und kann Lichtverhältnisse optimieren. Innentüren sollten zum Stil des Hauses passen und ausreichende Schalldämmung bieten. Setzen Sie Sockelleisten und montieren Sie Einbaumöbel oder Einbauschränke. Übergänge zu anderen Gewerken (z. B. Elektroanschlüsse für Beleuchtung) müssen jetzt abgestimmt werden.

Außenanlagen und Abschluss

Zum Abschluss der Sanierung werden Außenanlagen gestaltet. Legen Sie Garten, Terrasse und Wege an, erstellen Sie Einfahrten und Stellplätze. Berücksichtigen Sie Versickerungsflächen für Regenwasser und planen Sie die Bepflanzung. Eine gute Beleuchtung und ausreichend Steckdosen im Außenbereich erhöhen die Nutzungsmöglichkeiten. Zum Schluss erfolgt die Bauendreinigung und die Entsorgung von Bauschutt und gefährlichen Stoffen. Fertigen Sie eine Dokumentation der durchgeführten Maßnahmen an – inklusive Rechnungen, Prüfprotokollen und Gewährleistungsfristen.

Abnahme, Qualitätskontrolle und Übergabe

Vor dem Einzug steht die Abnahme. Prüfen Sie zusammen mit den Handwerkern alle Leistungen und halten Sie Mängel in einem Protokoll fest. Ein Blower‑Door‑Test oder eine Druckprüfung können die Dichtigkeit von Gebäudehülle und Leitungen nachweisen. Die Dokumentation der Prüfprotokolle und Rechnungen ist wichtig, um Gewährleistungsansprüche geltend zu machen. Halten Sie die Garantiezeiten fest und beachten Sie, dass einige Mängel erst nach Monaten sichtbar werden können. Die Übergabe des Hauses an die Nutzer beinhaltet auch die Einweisung in neue Anlagen (Heizung, Lüftung, Smart‑Home). Stellen Sie sicher, dass alle Pflichten aus dem GEG erfüllt wurden, z. B. die Dämmung der obersten Geschossdecke und der Austausch alter Heizkessel, sowie die Dokumentation der Asbestentsorgung.

Zusammenfassung

Eine erfolgreiche Haussanierung hängt maßgeblich von einer strukturierten Reihenfolge ab. Beginnen Sie mit einer fundierten Bestandsaufnahme und planen Sie Budget, Zeit und rechtliche Aspekte sorgfältig. Arbeiten an der Gebäudehülle haben Vorrang: Dach, Fassade und Keller müssen saniert und gedämmt werden, bevor Innenausbau und Haustechnik folgen. Das Gebäudeenergiegesetz schreibt bei Sanierungen bestimmte U‑Werte vor und verlangt den Austausch alter Heizungen. Sicherheit und Gesundheit stehen an erster Stelle – Schadstoffe wie Asbest dürfen nur von zertifizierten Fachfirmen entfernt werden. Wenn Sie diese Schritte beherzigen und Förderprogramme nutzen, gelingt Ihre Renovierung effizient und nachhaltig.